Megugrottak az Otthon Start Programban felvett lakáshitelek, nő a költségvetési teher

Az Otthon Start Program felfutásával az államilag támogatott hitelek aránya történelmi szintre emelkedett, a lakásvásárláshoz szükséges önerő előteremtése viszont továbbra is komoly akadályt jelent a fiataloknak.

A 2026 első félévében megkötött új lakáscélú és fogyasztási hitelszerződések összegének már több mint fele, 55,5 százaléka mögött áll valamilyen állami támogatás. A BiztosDöntés.hu a Magyar Nemzeti Bank adatai alapján számolta ki, hogy egy évvel korábban ez az arány még nem érte el 23 százalékot. 

A felfutás oka a tavaly szeptemberben indított, legfeljebb 3 százalékos kamattal igényelhető, állami támogatású Otthon Start Program (OSP). A konstrukció esetében a hitelszerződésben rögzített kamat és a tényleges piaci kamat közötti különbözetet az állam finanszírozza, vagyis a program felfutása egyre nagyobb terhet jelent a költségvetésnek. 

A bankok 2026 első hat hónapjában összesen 1576,8 milliárd forint értékben kötöttek új lakáshitel-szerződéseket. Ez csaknem kétszerese az egy évvel korábbi összegnek. A teljes összegből 1258,2 milliárd forintot tettek ki a támogatott lakáshitelek, amik között az OSP dominált, a BiztosDöntés.hu becslése szerint az első félévben mintegy 1100 milliárd forint értékben kötöttek ilyen szerződéseket. Az összegeket tekintve az OSP az új lakossági hitelállomány 62 százalékát is kitehette. Fontos, hogy ez az arány a szerződések értékére vonatkozik, nem a szerződések számára. Egy néhány százezer forintos személyi kölcsön és egy több tízmilliós lakáshitel egyaránt egy-egy szerződésnek számít.

A támogatott hiteleken belül a lakáscélú kölcsönök aránya egy év alatt 43,4 százalékról 88,3 százalékra emelkedett. Eközben a babaváró hitel és a munkáshitel részesedése drasztikusan csökkent. 

Több százmilliárdos költségvetési teher lehet

Az Otthon Start valódi költségvetési hatásáról egyelőre nincs pontos számítás, de az biztosnak tűnik, hogy jelentős tényezőről van szó – nyilatkozta Tóth Levente, a BiztosDöntés.hu vezető szerkesztője a Kontrollnak. A kamattámogatás mértéke folyamatosan változik - függ a piaci, illetve az állampapírhozamoktól -, közben a programban lévő hitelállomány egyelőre hónapról hónapra nő. A költségvetés szempontjából az egyik legfontosabb tényező, hogy mekkora hitelállomány után kell az államnak finanszíroznia a kamatkülönbözetet. Ahogy egyre több OSP-hitelt folyósítanak, úgy egyre nagyobb összeg után kell támogatást fizetni. Az állam ugyan a lakásvásárlásokhoz kapcsolódó vagyonszerzési illetékből bevételhez jut, ez azonban korlátozottan ellensúlyozza a hossú időn keresztül fennálló kamattámogatás költségét. 

Egy lakáshitel ugyanis akár 20–25 éves futamidőre is szólhat. Már a jelenlegi hitelfelvételi volumen mellett is több százmilliárdos nagyságrendű költségvetési teherrel lehet kalkulálni.

Az önerő továbbra is komoly akadály

Az ingatlanpiaci drágulás miatt a lakásvásárlás előtt állók számára egyre nagyobb kihívás az önerő előteremtése. A hitelfelvételhez jellemzően az ingatlan értékének legalább 20 százalékát kell saját forrásból biztosítani, bizonyos feltételek mellett 10 százalékos önerő is elegendő lehet. A Bank360 azt vizsgálta, hogy az önerő hány havi átlagkeresetnek felel meg, illetve mire jut az, aki hosszú éveken keresztül spórol a saját forrásra.

A Központi Statisztikai Hivatal friss adatai szerint 2026 júniusában a teljes munkaidőben dolgozók nettó átlagkeresete 529 700 forint volt. A KSH 2025-ös adatai szerint egy használt lakás átlagára 41,6 millió, egy új lakásé pedig 81,3 millió forint volt. Egy átlagos használt lakáshoz a 20 százalékos önerő nagyjából 15,7 havi nettó átlagkeresetnek felelhet meg, új építésű ingatlan esetén 30 havi átlagbérre lenne szükség. 2007-ben egy átlagos használt lakás árának 20 százaléka 20,1 havi nettó átlagkeresetnek felelt meg, míg egy új lakásé 28,7 haviénak. 

Még az otthon lakó fiatalnak sem egyszerű

A havi fizetés teljes összegének félrerakása természetesen nem reális, ezért egy életszerűbb példával is megvizsgálták, mennyi idő alatt gyűlhet össze az önerő. Ha egy fiatal minden évben a KSH által mért nettó átlagkeresetet kapja, és közben a szüleivel él, így nincs önálló lakhatási költsége. A példában az illető minden évben félreteszi azt az összeget, amit egy átlagos budapesti albérletre kellene fordítania, és csak a fennmaradó jövedelméből él.

2015-ben az átlagos, 145 ezer forintos budapesti lakbér a 162 391 forintos nettó átlagkereset 89,3 százalékát tette ki. 2026 első felében a 273 ezer forintos átlagos budapesti lakbér már csak az 541 200 forintos átlagbér 50,4 százalékát jelentette. 

A példában említett fiatal éves megtakarításait minden évben befektették, mégpedig a 2015 óta számított átlagos inflációnál 2 százalékponttal magasabb, körülbelül 7,3 százalékos éves hozammal. Így a 2015-ben félretett mintegy 209 ezer forint mára körülbelül 452 ezer forintra nőhetett volna, míg a 2025-ös, valamivel több mint 2,6 millió forintos megtakarítás 2026-ra mintegy 2,8 millió forintra gyarapodhatott.

A teljes, 12 éves időszak végére így körülbelül 22,4 millió forint gyűlhetne össze. Ez egy több mint 100 millió forintos ingatlannál már elegendő lehetne a 20 százalékos önerőre, de ennek ára az lenne, hogy a példában szereplő fiatal felnőttként is hosszú éveken át a szüleivel éljen, és az első években gyakorlatilag alig tudjon pénzt költeni bármi másra. Ráadásul az önerő önmagában nem oldja meg a lakásvásárlást. Ha a 22,4 millió forint 20 százalékos önerőként szolgálna, akkor akár 89,7 millió forintos hitelre is szükség lehetne. Egy ekkora, piaci kamatozású lakáshitel 25 éves futamidő mellett nagyjából 633–634 ezer forintos havi törlesztést jelentene, ami már meghaladná a nettó átlagkeresetet. A jegybanki adósságfék-szabályok miatt ráadásul a példában szereplő 541 200 forintos nettó átlagbér legfeljebb mintegy 270 600 forintos havi törlesztést engedne meg. Ezzel egy 25 éves futamidejű piaci lakáshitel összege körülbelül 38 millió forintra korlátozódna. A 22,4 milliós önerővel együtt ez nagyjából 60,4 millió forintos ingatlan megvásárlására lenne elegendő.

Megoldás lehet az állami bérlakásprogram?

A néhány hete bejelentett Wekerle Sándor Lakásépítési Program megfizethető bérlakásokat és a kollégiumi férőhelyek számának növelését célozza. A kedvezményes lakáshitel ugyanis nem feltétlenül oldja meg azoknak a helyzetét, akiknek már az önerő összegyűjtése is komoly akadályt jelent. A támogatott hitelekkel ellentétben a bérlakás-építés egyszeri nagy kiadást jelent a költségvetésnek, míg a kamattámogatás folyamatos tétel. 

Fotó: Envato