Több lakást akar a kormány, de az új rendszer maga is fékezheti az építkezéseket

A már engedélyezett Otthon Start-beruházások folytatódhatnak, a többiek sorsa év végéig dől el. Balla Ákos ingatlanszakértő szerint közben nehezen feloldható ellentmondás van az új lakáspolitikában: egyszerre akarják felpörgetni a lakásépítést és bérlakásprogrammal átalakítani a keresletet.

Néhány napig nem volt teljesen világos, pontosan mit jelent a gyakorlatban, hogy a kormány felfüggeszti és felülvizsgálja az Otthon Start Program kiemeltté nyilvánított lakásberuházásokat. Az ingatlan.com lapunkhoz eljuttatott elemzése szerint a már jogerős építési engedéllyel rendelkező projekteknek nem kell leállniuk. Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár hétvégi tájékoztatása alapján a már megszerzett jogokat nem érinti a döntés, vagyis ezek a beruházások tovább épülhetnek, és később a használatbavételi engedélyt is megszerezhetik.

Ez elsősorban azoknak jó hír, akik már vásároltak valamelyik érintett lakóparkban. Az ingatlan.com szerint több ezer vevőről lehet szó, akikben a bejelentés után joggal vetődhetett fel, mi történik a befizetett foglalóval, előleggel vagy akár a már megkötött hitelszerződésükkel.

Más a helyzet azokkal a projektekkel, amik ugyan a kiemelt státuszt megkapták, a jogerős építési engedélyt viszont még nem. Ezeket az év végéig felülvizsgálja a kormány. Ez önmagában még nem jelenti azt, hogy végül nem épülnek meg, de egyelőre nem tudni, melyik fejlesztés mehet tovább az eredeti tervek szerint, hol kérnek módosításokat, és melyik akadhat el végleg. Az ingatlan.com becslése szerint a kiemelt projektek különböző ütemeiben több mint tízezer lakás építését tervezték Budapesten, továbbá a nagyobb vidéki városokban és azok agglomerációjában. Vannak 200–400 lakásos fejlesztések, a legnagyobb projektek pedig a 900 lakást közelítik.

Ez a magyar lakásépítés jelenlegi volumenéhez képest egyáltalán nem kevés. Az elmúlt években meredeken csökkent az átadott új lakások száma: 2022-ben még több mint húszezer lakás készült el, 2025-ben már alig több mint tizenkétezer.

Nehezen feloldható ellentmondás

Balla Ákos ingatlanszakértő a Kontrollnak azt mondta, önmagában nem tartja meglepőnek, hogy az új kormány hozzányúl az előző kabinet lakáspolitikájához, hiszen a választási programban a bérlakásépítés hangsúlyosan szerepelt. Ebből a szempontból szerinte „kvázi papírforma”, hogy most ebbe az irányba indulnak el.

A szakértő a bérlakásprogramról pozitívan nyilatkozott. „A bérlakásprogram egy nagyon szuper dolog, nagyon sokan várták ezt, főleg a rászorulók” – mondta. Szerinte Magyarországon ráadásul még mindig hajlamosak vagyunk a bérlakást automatikusan a szociális lakhatással összekötni, miközben Nyugat-Európában sokszor egyszerűen életforma: egy fiatalnak vagy valakinek, aki a munkája miatt gyakran költözik, nem feltétlenül az a racionális döntés, hogy rögtön saját lakást vásároljon.

Abban viszont már lát problémát, hogy a kormány a bérlakásprogram mellett az új építésű lakások számát is növelni kívánja. Balla ákos szerint a két cél között akár „feloldhatatlan ellentét” is kialakulhat.

A logika egyszerű: ha az emberek arra számítanak, hogy hamarosan állami vagy önkormányzati bérlakáshoz juthatnak, egy részük kivárhat a saját lakás megvásárlásával, és Balla szerint ennek már most vannak jelei. „Az ügyfelek egy részében kialakult egyfajta várakozás arról, hogy majd lesznek olcsó bérlakások” – mondta. Ha pedig valaki arra számít, hogy kedvezőbb feltételekkel bérelhet lakást, kevésbé sürgős számára, hogy piaci alapon béreljen vagy saját ingatlant vásároljon. Ugyanez a befektetőket is visszafoghatja, mert aki azért venne lakást, hogy kiadja, annak számolnia kell azzal, hogy később kedvezményes állami bérlakásokkal versenyez. Ez persze nem egyformán érintené a teljes ingatlanpiacot. Balla hangsúlyozta, hogy szerinte eleve félrevezető egyetlen országos lakáspiacról beszélni: teljesen más folyamatok zajlanak Budapesten és vidéken, illetve az olcsóbb és a prémium ingatlanok piacán.

A bérlakásprogram szerinte főként az olcsóbb lakások piacát érintheti. Azok közül ugyanis, akik az elmúlt években kedvezményes hitellel próbáltak saját lakáshoz jutni, most sokan inkább kivárhatnak. Ennek ugyanakkor lehet kifejezetten pozitív oldala is. Ha valaki a kedvezőbb bérleti díj mellett félre tud tenni, abból később önerőt képezhet, és jobb helyzetből vághat bele egy saját lakás megvásárlásába.

Balla szerint ehhez azonban az is kellene, hogy a program ne egyszerűen olcsó lakhatást kínáljon, hanem segítsen az embereknek továbblépni a saját lakhatási helyzetükben, vagyis ne az legyen az üzenet, hogy az állam tartósan olcsón megoldja valakinek a lakhatását, hanem az is, hogy a felszabaduló pénzből érdemes megtakarítást képezni. A több százmilliós budai ingatlanok vagy balatoni nyaralók piacát viszont aligha a bérlakásprogram mozgatja majd. Ott szerinte most inkább a politikai és gazdasági bizonytalanság miatt óvatosabbak a vevők.„Egy ekkora politikai fordulatban nem kötelezik el magukat az emberek több száz milliós ingatlanok vásárlásában” – mondta.

Több beleszólás, több bizonytalanság

A kiemelt beruházások rendszerének felülvizsgálatáról Balla már jóval óvatosabban beszélt, szerinte maga a kiemelt státusz is politikai eszköz volt: az előző kormány ezzel gyorsította a nagyberuházásokat és próbálta pörgetni az építőipart. Ingatlanpiaci szempontból ugyanakkor szerinte egy dolog nehezen vitatható: több lakásnak kellene épülnie Magyarországon.

„A fejlődés az jó, és minél több lakás épül, az jó” – fogalmazott, hozzátéve, hogy az elmúlt években nagyon kevés lakás épült, miközben az építőipar jóval több megrendelést is elbírna. Éppen ezért tart attól, hogy ha a mostani felülvizsgálat végül egy jóval bonyolultabb engedélyezési rendszert hoz létre, az könnyen elbizonytalaníthatja a beruházókat. „Attól félek, hogyha most leállítunk mindent, megnehezítünk mindent, megfenyegetjük a piacot azzal, hogy mostantól jóban kell lenni a fővárossal, az önkormányzattal, a közműszolgáltatókkal, az állammal, meg már ki tudja, kivel, akkor nem elvárható, hogy a beruházók több milliárd forintos beruházásokat tegyenek” – mondta.

A másik oldal ugyanakkor legalább ennyire érthető, hiszen egy több száz lakásos új városrész nemcsak a fejlesztőt és a leendő vevőket érinti, hanem az ott élőket is: az utakat, a tömegközlekedést, a közműveket, az iskolákat, az óvodákat és sokszor egy egész környék karakterét. Balla ezért azt sem vitatja, hogy van értelme több szereplőt bevonni ezekbe a döntésekbe. Azt mondta, „nagyon szimpatikus és nagyon demokratikus” megközelítés lehet, ha a kormány nem egyszerűen központilag eldönti, hogy mi épüljön meg, hanem megvizsgálja a projekteket és meghallgatja az érintetteket is.

Csakhogy ez szükségszerűen lassabb és bizonytalanabb rendszer, így Balla szerint ezért ebben nincs egyszerű, fekete-fehér válasz. Az egyik véglet az előző rendszer, amelyben az állam eldöntötte, hogy egy beruházás kiemelt, és gyorsan végigvitte. Ez kiszámíthatóbb és gyorsabb volt a fejlesztőknek, viszont jóval kevesebb beleszólást engedett a helyieknek.A másik véglet az, hogy sokkal több szereplőt vonnak be, több szempontot vizsgálnak meg, és nagyobb beleszólást kapnak az önkormányzatok és a lakók. Ez demokratikusabb, viszont könnyen lelassíthatja a beruházásokat.

A következő hónapok nagy kérdése így nem is az lesz, hogy a felülvizsgálat alá vont beruházások közül hány épülhet meg, de az is, hogy sikerül-e olyan rendszert kialakítani, amelyben az önkormányzatoknak valóban van beleszólásuk abba, mi épül a területükön, miközben a fejlesztőknek sem kell évekre előre kiszámíthatatlan politikai és engedélyezési kockázatokkal számolniuk.

És mindehhez még hozzá kell illeszteni egy bérlakásprogramot is úgy, hogy annak előnyeit – az olcsóbb, rugalmasabb lakhatást és akár a későbbi saját lakáshoz szükséges megtakarítás lehetőségét – úgy lehessen kihasználni, hogy közben a kormány másik célja, a lakásépítés felpörgetése se vesszen el.

Fotó: Kovács Sándor/Facebook