Lakások sehol, de az árak már elszálltak – Mikor indul be az Otthon Start?

Egyelőre csak emelkedő ingatlanárakat hozott a kormány új csodafegyvere. A háromszázalékos Otthon Start hitel hatására tovább drágultak a használt lakások. Nagy kérdés, hogy mikor jellenek meg tömegével az újépítésű ingatlanok.

Az Otthon Start bejelentésekor a kormány azt ígérte, hogy a kedvezményes, 3 százalékos hitel nem hajtja fel az ingatlanárakat, mert a megnövekvő keresletet új lakásépítések ellensúlyozzák majd. A valóság eddig ennek az ellenkezőjét hozta – írta a G7.hu.

A program szeptemberi indulását már júliusban bejelentették, de az új lakások többéves átfutása miatt borítékolható volt, hogy az első hullámban a kereslet a használt lakások piacán csapódik le.

Budapesten egy év alatt több mint 20 százalékkal nőttek az árak.

Eközben az átlagos négyzetméterár gyakorlatilag elérte az 1,5 millió forintos összeget. A jegybank előrejelzése szerint 2025 végére országosan közel 30 százalékos éves drágulás sem kizárt.

Gyorsított engedélyezés

Azok az új építésű lakások, amelyek az árrobbanást tompíthatták volna, csak a következő években jelenhetnek meg a piacon. Ebben kulcsszerepe van a kormány által bevezetett „könnyítésnek”, ami azt jelenti, hogy a legalább 250 lakásos, többségében a program feltételeinek megfelelő projektek gyorsított engedélyezést és lazább építési szabályokat kapnak. Ez érdemben felgyorsíthatja a beruházásokat, még ha mindez csak hónapokkal a program indulása után történt is meg.

Szintén fontos fordulat a társasházi építményi jog bevezetése, amely lehetővé teszi, hogy már az építés alatt álló lakásokra is végleges adásvételi szerződés szülessen. Ez azért kulcsfontosságú, mert így a vevők már a korai szakaszban felvehetik az Otthon Start-hitelt, korábban ez jogilag lehetetlen volt. A szabályozás várhatóan 2026 elején lép hatályba, és érdemben növelheti az új lakások finanszírozását.

A program eddig szinte kizárólag a használtlakás-piacot mozgatta meg. Otthon Start hitelei csaknem 95 százaléka ilyen ingatlanokra ment el.

Ennek oka nemcsak a szabályozás volt, hanem az is, hogy az új lakások kínálata eleve szűk, és csak kisebb része felelt meg az árplafonnak. Az elmúlt hónapokban viszont sorra kapták meg a kiemelt státuszt budapesti és vidéki projektek, főként nagy fejlesztők érdekeltségében.

A kormány ezzel párhuzamosan új rozsdaövezeti akcióterületeket is kijelölt, ahol az állam az 5 százalékos ÁFA visszaigénylésével segíti az építkezéseket. Ezeken a területeken az elmúlt években több ezer lakás épült, és tízezres nagyságrendű további fejlesztés van folyamatban. A rozsdaövezeti program az Otthon Starttal kombinálva tovább növelheti a kínálatot.

Kormányzati becslések szerint az eddig bejelentett Otthon Startos és rozsdaövezeti projektek összesen 11–13 ezer új lakást eredményezhetnek, döntően Budapesten. Ennél is beszédesebb, hogy fejlesztők több mint 40 ezer, a program feltételeinek megfelelő lakás megépítésére nyújtottak be kérelmet. Egyes nagy szereplők önmagukban több ezer lakásra készülnek, ha megkapják a szükséges kiemeléseket.

Jövőre lehet változás

A szakma szerint a hatás nem lesz azonnali. Az új lakások átadásai legkorábban 2026 végétől indulhatnak, nagyobb volumenben pedig 2027–2028-ban jelenhetnek meg. Reális forgatókönyv, hogy néhány éven belül évi 25–30 ezer új lakás épüljön, ami jelentős ugrás lenne a jelenlegi szinthez képest. Idén ugyanis alig több mint 12 ezer átadás várható, ami történelmi mélypont közeli érték.

A kínálat felfutása elsősorban nem áresést, hanem inkább stagnálást vagy mérséklődést hozhat.

Egyes városrészekben – például Budán – a program árplafonja már önmagában is lefelé nyomhatja az árakat. A piac alakulását ugyanakkor számos egyéb tényező is befolyásolja. A rövid távú lakáskiadás szabályozása, önkormányzati döntések, valamint a vevők ízlése és türelme.

Kulcskérdés lesz, hogy a vásárlók kivárják-e az új építésű Otthon Start-lakásokat, vagy inkább gyorsabban felújítható használt ingatlanokat választanak. Emellett egyre hangosabbak a városfejlesztési kritikák is. Több önkormányzat és fővárosi politikus szerint a kiemelt projektek túlterhelhetik az infrastruktúrát, és nem mindig igazodnak a helyi igényekhez.

Címlapkép: Prexels