Az államilag támogatott lakáshitelek harmada a befektetőknél landolt

Hiába a fiatalok lakáshoz jutását célzó kormányzati szándék, az Otthon Start Program első hónapjai inkább a befektetőknek kedveztek. A támogatott, legfeljebb 3 százalékos hitelekkel megvásárolt lakások 30–40 százaléka nem saját célra, hanem befektetésként kelt el. Közben az árplafon gyors drágulást indított el a használt lakások piacán, a kedvezményes hitel pedig részben beépült az árakba.

A fiatalok első lakáshoz jutását segítő állami programként indult el tavaly ősszel az Otthon Start, ám az első hónapok tapasztalatai alapján a kedvezményes hitel nemcsak a rászorulókat, hanem a tőkeerős befektetőket is tömegesen vonzotta. Miközben a kormány deklarált célja a lakhatási válság enyhítése volt, a piac gyorsan alkalmazkodott. Az árak megugrottak, a támogatás jelentős része beépült az értékekbe, és egyre inkább kérdésessé vált, hogy valóban azok járnak-e jól, akiknek a programot szánták. 

2025 szeptemberében indult el a legfeljebb 3 százalékos kamatozású lakáshitelt kínáló Otthon Start Program. A kormány kommunikációja szerint a cél egyértelmű volt: kézzelfogható segítséget adni a fiataloknak életük első saját otthonának megszerzéséhez, miközben a lakásépítések és -vásárlások felpörgetésén keresztül a gazdaság is kaphat némi lendületet.

Az első hónapok tapasztalatai azonban azt mutatják, hogy a program nem steril környezetben indult el. Az ingatlanpiac szereplői gyorsan felismerték, hogy az állami kamattámogatás olyan előnyt jelent, amely nemcsak lakhatási, hanem befektetési célra is kifejezetten vonzó.

A Portfolio által közölt interjúban Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője arról beszélt, hogy a program indulását követően az Otthon Startos lakások legalább 30–40 százalékát befektetők vásárolták meg. Nem ritkán több lakást is egyidejűleg, gyakran családtagok nevére, létrehozva olyan többlakásos „családi portfóliókat”, amelyeknek már nincs közük a klasszikus értelemben vett lakhatáshoz.

Ez a jelenség azért különösen problematikus, mert a támogatott konstrukció így nem elsősorban a leginkább rászoruló rétegeket segíti, hanem azokat, akik eleve jelentős önerővel, stabil jövedelemmel és jó hitelképességgel rendelkeznek. Vagyis az állam közvetve olyan szereplőket is támogat, akik piaci alapon is képesek lennének ingatlant vásárolni.

A program egyik kulcseleme, az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon új és használt lakások esetében egyaránt, rövid idő alatt komoly mellékhatásokat váltott ki. A használt lakások piacán különösen látványos volt a hatás. Az érintett lakástípusoknál 15–25 százalékos áremelkedést mértek alig néhány hónap alatt.

Konkrét példák is alátámasztják ezt a tendenciát. Egy felújítandó budapesti panellakást tavasszal még 59 millió forintért hirdettek, szeptemberben azonban már 71,5 millió forintért kelt el, és ma sem ritkák a 75 milliós irányárak. Mindezt úgy, hogy a felújítás költsége továbbra is többmilliós tétel maradt a vevő számára.

A szakértők szerint így a támogatás jelentős része egyszerűen beépült az árakba. A vevő ugyan alacsonyabb kamattal jut hitelhez, de a magasabb vételár miatt összességében nem feltétlenül jár jobban. Sőt, sok esetben a teljes költségszint már olyan magasságba emelkedik, amelyért új építésű lakás is elérhető lenne.

Az új lakások piacán ugyanakkor más jellegű problémák jelentkeztek. A már futó fejlesztéseknél a telekárak, kivitelezési szerződések és finanszírozási feltételek korábban rögzültek, így a fejlesztők nem tudtak gyorsan alkalmazkodni az árplafonhoz. A fővárosban jellemző, közel 2 millió forintos négyzetméterárakat nem lehetett tömegével és rövid idő alatt 1,5 millió alá csökkenteni.

Ez a helyzet sok fejlesztőt kényszerpályára állított. Bár megjelentek kedvezmények, átcímkézések és akciók, a szakértők szerint mindez hosszabb távon minőségromláshoz vezethet. Az egységes árplafon, a nagy lakásszámhoz kötött kiemelt státusz és az új szabályozási elvárások együttese egyre inkább egy mainstream kínálat irányába tolhatja a piacot, mint egyszerűbb épületek, olcsóbb anyaghasználat, szűkebb választhatóság.

A bizonytalanságot tovább fokozza, hogy a piaci szereplők nem tudják, meddig marad fenn a konstrukció, és milyen feltételekkel változhat a jövőben. Ez nemcsak a fejlesztők tervezési horizontját rövidíti le, hanem a vásárlók döntéseit is elbizonytalanítja.

A Portfolio elemzése szerint az Otthon Start rövid távon kétségtelenül élénkítette az ingatlanpiacot, de az első tapasztalatok alapján nem érte el egyértelműen a deklarált célját. A fiatalok lakáshoz jutása mellett erős befektetői jelenlét alakult ki, az árak gyorsan reagáltak a támogatásra, és egyre inkább felmerül a kérdés, hogy a program hosszabb távon enyhíti-e a lakhatási válságot, vagy inkább tovább mélyíti az ingatlanpiaci különbségeket.