Az ingatlanpiaci árak legnagyobb vesztesei a fiatalok

Míg a 2023-as év a lakáspiac beeséséről szólt, 2024 nyarától az ingatlanosokat is meglepő gyorsasággal szálltak el az árak országszerte. Balogh Lászlóval, az ingatlan.com gazdasági szakértőjével beszélgettünk az ingatlanpiac jelenlegi helyzetéről, a panellakások sajátosságáról és az albérletárakról és a prémium kategóriás lakásokról.

Míg a nyugat-európai lakáspiacra alapvetően a bérlés jellemző, Magyarországon a saját tulajdonlás a meghatározó. 

„Az ingatlanárak emelkedése leginkább a fiatalokat érinti kedvezőtlenül, hiszen nekik első lakást kellene venni már sokkal nagyobb tőkéből, mint néhány évvel ezelőtt. Míg az ingatlanpiacra a családi helyzetbéli változások (halál, válás, még egy gyerek születése) hat elsősorban, a keresletre mondhatjuk azt, hogy viszonylag stabil. 2023 egy turbulens év volt a gazdaságban, nagy volt az infláció, kedvező feltételekkel lehetett állampapírokat venni, magasabb kamatkörnyezet volt, ami a hitelkamatot is megnövelte. Ez azért volt fontos, mert a vásárlók fele még most is hitelből finanszírozza a lakásvásárlást Budapesten és Debrecenben és a nagyobb városokban is" - mondta az ingatlanpiaci szakértő.

Hozzátette, hogy két éve a magas infláció hatással volt az ingatlanpiacra is, és 30 százalékkal visszaesett a vásárlások száma, így sokan kivártak a lakásvásárlással, ameddig lehetett, majd 2024-ben, amikor javult a helyzet, csökkent a kamatkörnyezet, (jobb feltételekkel lehetett hitel felvenni) egyre többen léptek be a vásárlók közé.

„Először érzékelhetően tavaly kezdett megemelkedni a lakásvételek száma, ekkor már a befektetők is elkezdtek belépni a piacra. A befektetők pedig elsősorban a fővárosban, új építésű lakásokat vesznek, mert az a prémium kategória. Így elindult egy dominó hatás, a befektetők hirtelen beindítottak a piacot és ez a magánszektorra is kihatott" - mondta Balogh László.

A szakember szerint ez a hájp kezd most csillapodni, mert az állampapírok is kifutottak és aki felvette a pénzét és azt ingatlanba fektette, már megtette azt elmúlt időszakban. De ennek az lett a hatása, hogy az új építésű ingatlanok ára 60-70 százalékkal megnőtt.

Bár hírek terjedtek arról, hogy a panelek ára megakadt, és visszaesett, ez nincs így - jegyezte meg a szakértő.

„A panellakás érdekes lakás típus. Kiszámítható a fogyasztása, a technikai adottságai. Az is, hogy a téglalakásokhoz képest ötödével olcsóbbak szoktak lenni. Mivel ez számít az olcsóbb lakástípusnak mindig nagy rá a kereslet."

Egy évvel ezelőtt még 800-900 ezer forintos négyzetméter áron lehetett vásárolni panelt, most már az 1 millió 400 ezer forintos négyzetméterár sem ritka, de jelenleg átlagosan is 1-1,1 millió felett van már a négyzetméter ára. 

„Így elmondhatjuk, hogy egy 50 négyzetméteres panel az utóbbi évben 55 milliós átlagáron vehető meg, de az ettől magasabb ár sem ritka. Ugyanez a négyzetméter már 65-70 millió, ha téglalakásokról beszélünk, de a március-áprilisi időszak már kezd kicsit nyugalmi állapotot tükrözni a piacon" - fejtette ki Balogh László.

„Az ingatlan.com statisztikái alapján amíg a fővárosi állapotú garzonlakások 5-10 éve még csak 20 millió forintba kerültek, ma már 40 millió alatt már nem is érdemes nézelődni. Az embereknek nincs elég pénze, 70-80 millió Forintig még van nagy kereslet, de nagyobb összeg esetén akkor sem vásárolnak, ha más ingatlant is beforgatnak a vételárba. 20-30 millió forintos hitel havi törlesztője 20 évre megközelítőleg 170-180 ezer forintot jelent. 

A bérleti díjak is folyamatosan emelkedtek az albérlet piacon is. 

„Ha az eladó lakásoknál vannak a fizetőképességi kihívások, ott minden hónapban a bérből elő kell teremteni. Ez azt is jelenti, hogy sokkal lassabb a növekedési ütem az árazásban, mint az eladó lakásoknál, és fontos, hogy az utóbbi néhány hónapban stagnálnak a díjak, mivel az ingatlanpiaci árak is ebbe az irányba mennek" - mondta az elemző.

A tulajdonosok kínálatában 220 ezer forint a középérték, de akad a piacon félmilliós bérleti díj is. Azt sem árt figyelembe venni, hogy a bérbeadás 4,5-5 százalékos hozammal kecsegtet, míg az állampapírok esetén 6-7 százalékkal ehet számolni.

A szakértő szerint kevés lakás épül, ezek többsége is prémium termék, amit csak a vásárlók tizede tud megfizetni.  Az egymillió feletti négyzetméterár nagyon magas, emiatt a fiatalok többsége nem engedheti meg magának az új lakások megvásárlását. Balogh László úgy számol, évente a jelenlegi 15-20 ezer helyett 40 ezer lakásnak kellene épülnie ahhoz, hogy ideális versenyhelyzet alakuljon ki a lakáspiacon.

Fotó: unspalsh.com